万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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