饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思服务收费及中介交易事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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