饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规定，龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思(qí)支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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