5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量邵阳学院是几本大学明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fá邵阳学院是几本大学ng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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