文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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