导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zh蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁ōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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