文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；<西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学/p>

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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