文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎ鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故ng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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