导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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