5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现(x俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗or: #ff0000; line-height: 24px;'>俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗iàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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