文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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