OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽(j电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗ǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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