文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(z阴肖有哪几个生肖hì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％阴肖有哪几个生肖-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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