文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗ong>

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。