饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(s长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处hì)场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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