近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn九龙司是哪里？)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(d九龙司是哪里？ào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收九龙司是哪里？益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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