文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zh2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗ōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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