饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码东莞属于几线城市(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(d东莞属于几线城市àn)在一些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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