导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(f杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思áng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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