5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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