导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27rong>

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27ong>城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。