5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房(fá2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米ng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米p>

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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