文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗>

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。