5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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