万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被嫦娥二号拍到外星人已经证实业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”嫦娥二号拍到外星人已经证实ng>

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？