近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数ú)剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)junk food 可数吗，junk food是单数还是复数金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹junk food 可数吗，junk food是单数还是复数资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 junk food 可数吗，junk food是单数还是复数