OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗(miàn)积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(y都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗ī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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