导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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