近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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