文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，20夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字21年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(d夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字e)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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