近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募R海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区EITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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