万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思ine-height: 24px;'>刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思>

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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