OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利(431mm是多少厘米 431mm是多少米lì)空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表431mm是多少厘米 431mm是多少米示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)431mm是多少厘米 431mm是多少米临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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