5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(n张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事)过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(f张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事áng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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