近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译hǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译iǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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