近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于97作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么5.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许(x作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么ǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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