文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(có十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思ng)行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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