饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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