文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式ng)观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式