“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地产行业(yè)分化的(de)愈加明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关(guān)注(zhù)度从(cóng)板块向(xiàng)单个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地(dì)产的(de)开发资金去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来(lái)源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对比(bǐ)较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优(yōu)势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是(shì)不是(shì)行业内的(de)最低水平；利润率是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业(yè)内最低的；这些都是我们(men)看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足(zú)上述条件的(de)房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等(děng)国央企房企也踩了(le)“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称(chēng)得上完全健康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度(dù)的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净(jìng)负(fù)债率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地(dì)块也实现了(le)快速的(de)开盘(pán)利用率，预(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速(sù)了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前(qián)房地产行(xíng)业的(de)复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到(dào)一(yī)个比较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率持续(xù)居(jū)高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了公司的扩(kuò)张速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的实际(jì)表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融资成本更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意(yì)味着(zhe)，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了(le)“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社(shè)保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度(dù)都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非归母(mǔ)净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集团更(gèng)是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时(shí)代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关(guān)系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期(qī)，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地(dì)产产业链(liàn)上(shàng)的中游(yóu)环节，其(qí)上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的(de)数据(jù)充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目(mù)前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道的(de)公司，它(tā)们(men)分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的(de)研(yán)发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌(pái)。第一(yī)季度报(bào)告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一(yī)时(shí)的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露(lù)出(chū)曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年(nián)内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的两(liǎng)只公(gōng)募。有(yǒu)意思(sī)的(de)是，他似乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为(wèi)他的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在(zài)香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述(shù)上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行(xíng)业(yè)，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服(fú)务(wù)为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的(de)合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能做到提(tí)价难(nán)度(dù)是非(fēi)常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期(qī)之后提(tí)价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗