导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）吴亦凡现在在哪里关着>

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2吴亦凡现在在哪里关着020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(吴亦凡现在在哪里关着zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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