近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分(f分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导ēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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