文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗nián)保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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