导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物p>

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物