近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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