饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的(de)收小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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