万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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