导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人禧与喜的区别是什么，喜字logo设计口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套禧与喜的区别是什么，喜字logo设计。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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