文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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