5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(d40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大e)方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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